- El Tribunal Supremo declara nulas por abusivas las cláusulas de intereses en dos hipotecas inversas por no explicar la capitalización.
- La sentencia 1317/2026 permite que el contrato subsista sin intereses y obliga al banco a devolver lo cobrado.
- Los mayores de 65 que tengan este producto pueden reclamar si no recibieron información clara sobre el anatocismo.
El Tribunal Supremo ha vuelto a poner el foco en las hipotecas inversas. Dos sentencias recientes, dictadas en julio de 2026, anulan cláusulas de intereses remuneratorios por falta de transparencia en la explicación del mecanismo de capitalización. La decisión afecta a miles de mayores que usaron su vivienda como garantía para obtener liquidez.
La hipoteca inversa es un producto financiero dirigido principalmente a personas de edad avanzada. Permite convertir parte del patrimonio inmobiliario en ingresos sin vender la casa. El banco adelanta cantidades, pero la deuda crece con los intereses acumulados. Precisamente ahí está el problema: muchas entidades no explicaron con claridad que los intereses generan nuevos intereses.
Dos sentencias clave del Supremo
La Sala Primera del Supremo ha establecido que si la entidad no informa adecuadamente sobre el anatocismo (la capitalización de intereses) la cláusula que los regula puede ser declarada nula. En concreto, la sentencia 1190/2026, de 17 de julio, examinó una hipoteca de Kutxabank. El contrato fijaba un interés fijo del 5% sobre el saldo deudor, que incluía tanto lo recibido como los intereses ya devengados. El cliente había percibido 92.950 euros, mientras que los intereses acumulados alcanzaban los 44.922 euros. El tribunal concluyó que el cliente no recibió una explicación suficientemente clara.
Una semana después, la sentencia 1317/2026, de 24 de julio, fue más allá. En un caso similar con Caja Vital Kutxa, el alto tribunal declaró abusiva la cláusula de interés retributivo y determinó que el contrato puede mantenerse vigente sin ella. Es decir, la hipoteca inversa sigue funcionando, pero la entidad no puede cobrar esos intereses. Además, debe devolver los que ya haya cobrado, con sus intereses legales.
El problema de la capitalización de intereses
El mecanismo es sencillo de explicar pero difícil de entender si no se muestra con ejemplos. Si una persona recibe 100.000 euros y durante el primer año se generan 5.000 euros de intereses, la deuda pasa a 105.000 euros. Al año siguiente, el interés se calcula sobre esa cantidad, no sobre los 100.000 iniciales. Así, los intereses generan nuevos intereses, algo que no siempre se advertía al consumidor.
El Supremo recuerda que, según la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, un juez no puede modificar una cláusula abusiva para conservar parte de sus efectos. Debe eliminarla por completo. Esto descarta la solución que planteó la Audiencia Provincial de Valladolid, que había eliminado la capitalización pero mantenido un interés simple. Además, se apoya en los artículos 1.740 del Código Civil y 311 del Código de Comercio, que regulan el anatocismo.
Consecuencias para los consumidores
La consecuencia práctica es que las personas que firmaron una hipoteca inversa y no recibieron una información transparente sobre la capitalización de intereses pueden reclamar. El primer paso es revisar el contrato y comprobar si la cláusula de intereses fue explicada con claridad. Si no fue así, se puede solicitar la nulidad de esa cláusula y la restitución de lo pagado de más. No hace falta que todo el préstamo sea nulo: el contrato puede subsistir sin intereses, como ha señalado el Supremo.
Los expertos, como el abogado Juan Ignacio Navas, socio-director de Navas & Cusí, subrayan que la clave está en determinar si la entidad explicó de manera clara que los intereses se acumularían y cuál sería el impacto real en la deuda final. Si no hubo transparencia, el resultado es la nulidad de la cláusula y la restitución de los intereses ya cobrados. El Supremo ha dejado claro que la transparencia no es un formalismo, sino un requisito de validez.
La importancia de la transparencia
La hipoteca inversa está especialmente dirigida a personas de más de 65 años, un colectivo que puede ser más vulnerable ante productos financieros complejos. El Banco de España explica que el propietario mantiene la titularidad y el uso de la vivienda. La Agencia Tributaria, por su parte, establece que las cantidades obtenidas pueden estar exentas de IRPF en determinadas condiciones. Sin embargo, este tipo de operaciones requieren una información especialmente clara, y eso es justo lo que el Supremo ha querido subrayar con estas sentencias.
En definitiva, el alto tribunal ha enviado un mensaje contundente: la transparencia no es un detalle formal, sino un requisito de validez. Si el banco no explica bien cómo se calculan los intereses, la cláusula puede caer y el cliente queda liberado de pagarlos. Además, se abre la puerta a que otros afectados revisen sus contratos y reclamen lo que han pagado de más.